※ 본 글은 정보 제공 목적의 개인적 분석이며, 특정 부동산·투자 상품의 매수·매도를 권유하지 않습니다. 투자·세무·법무·이민 판단은 공식 자료와 자격을 갖춘 전문가 상담 후 본인 책임으로 내려 주세요. 수치·제도·시세·운영 정보는 게시 시점 기준이며, 확인 없이 의사결정에 사용하지 마십시오. 작성 이후 시장·제도가 변경될 수 있습니다.
처음 일본에 왔을 때만 해도 제가 도쿄에서 집을 사게 될 것이라고는 상상하지 못했습니다.
외국인으로 일본에서 살아가는 것만으로도 쉽지 않다고 느끼던 시기였습니다. 임대 계약 하나도 복잡하게 느껴졌고, 일본어 서류를 읽는 것조차 부담스러웠습니다.
그런데 어느 순간부터 “계속 일본에서 살아간다면 언젠가는 내 집을 가져야 하지 않을까?”라는 생각을 하게 되었습니다.
결국 저는 2026년, 도쿄 니혼바시에서 실제로 콘도를 매입했습니다.
이번 글은 투자 이야기가 아닙니다. 어디가 오를지, 어떤 지역이 유망한지 이야기하려는 것도 아닙니다. 단순히 일본에서 생활하는 외국인의 입장에서 집을 사는 과정이 어떠했는지 기록해 보려고 합니다.
이 글은 투자 조언이 아니라 개인 경험 기록입니다
먼저 분명히 하고 싶은 것은, 이 글은 일본 부동산 투자 조언이 아니라는 점입니다. 어느 지역이 오를지, 어떤 물건을 사야 하는지, 언제 매입해야 하는지를 말하려는 글이 아닙니다. 외국인으로 일본에서 생활하면서, 실제로 도쿄 니혼바시에서 집을 매입하기까지 어떤 과정을 지나왔는지를 기록하고 있습니다. 집을 산다는 것은 단순히 부동산을 소유하는 일이 아니라, “앞으로 이곳에서 계속 살아갈 것인가”라는 질문과 연결되어 있었습니다.
외국인도 일본에서 집을 살 수 있을까?
결론부터 말하면 가능합니다.
일본은 외국인이라는 이유만으로 부동산 매입 자체를 제한하지는 않습니다. 일본에 거주하지 않는 사람도 부동산을 매입할 수 있습니다.
다만 실제 과정으로 들어가면 이야기가 조금 달라집니다.
가장 먼저 부딪히는 것이 자금 조달 방식의 결정입니다.
주택담보대출(주택론)을 이용하는 경우, 외국인에게는 일본인보다 심사 조건이 까다로울 수 있습니다. 체류 자격, 소득, 고용 형태, 재직 기간, 영주권 여부 등 여러 요소가 함께 검토됩니다.
특히 정사원이 아닌 계약직이나 파견직의 경우, 고용의 안정성이 낮다고 판단되어 심사에서 불리하게 작용하는 금융기관도 있습니다. 자신의 고용 형태와 체류 자격에 따라 선택 가능한 자금 조달 방식이 달라질 수 있으므로, 이 부분은 매입 계획의 초기 단계부터 구체적으로 확인해 두는 것이 좋습니다.
자금 조달 방법은 오랫동안 고민했고, 그 과정에서 여러 선택지를 비교해 보게 되었습니다. 집을 찾는 것보다 오히려 이 단계에서 더 많은 시간이 걸렸습니다.
매입 전 확인해야 할 것들
제가 다시 집을 산다고 해도 반드시 확인할 것들은 아래와 같습니다.
| 확인 항목 | 이유 |
|---|---|
| 자금 조달 방식 | 현금 매입인지, 대출인지에 따라 과정이 크게 달라짐 |
| 재류자격과 고용 형태 | 외국인의 대출 심사에 영향을 줄 수 있음 |
| 관리비·수선적립금 | 매입 후 매달 나가는 고정비 |
| 건물 관리 상태 | 오래된 맨션일수록 관리 상태가 중요 |
| 부대비용 | 중개수수료, 등기비용, 취득세 등 |
| 주변 생활 인프라 | 실제 거주 만족도에 직접 연결 |
| 향후 매각 가능성 | 영원히 살지 않을 수도 있으므로 고려 필요 |
처음에는 집값만 보게 되지만, 실제로는 매입 후 매달 나가는 비용과 건물의 관리 상태가 매우 중요합니다. 특히 맨션의 경우 관리비와 수선적립금은 장기적으로 무시하기 어려운 항목입니다.
한국과 달랐던 購入申込書 문화
일본 부동산을 처음 경험하면서 가장 낯설었던 것은 購入申込書(구입 신청서) 제도였습니다.
한국에서는 마음에 드는 집이 있으면 계약금과 함께 계약을 진행하는 경우가 많습니다.
하지만 일본은 조금 다릅니다.
마음에 드는 매물이 나오면 먼저 구매 의사를 밝히는 신청서를 제출합니다.
이 서류에는 희망 가격이나 조건 등이 포함되며, 판매자는 이를 검토한 뒤 누구와 계약을 진행할지 결정합니다.
즉, 신청서를 냈다고 해서 반드시 집을 살 수 있는 것은 아닙니다.
마음에 드는 매물을 발견한 뒤에는 저도 상당히 긴장했던 기억이 있습니다.
좋은 매물은 생각보다 빨리 움직입니다.
특히 도쿄 중심부 인기 지역은 며칠 사이에 여러 명의 신청자가 몰리는 경우도 있습니다.
그 과정에서 “좋은 매물을 발견했을 때는 결정을 미루기 어렵다”는 사실을 배우게 되었습니다.
생각보다 중요했던 타이밍
집을 알아보면서 가장 많이 들었던 말은 이것이었습니다.
“좋은 매물은 기다려주지 않는다.”
처음에는 조금 과장된 표현이라고 생각했습니다.
하지만 실제로는 그렇지 않았습니다.
관심 있게 보던 매물이 며칠 뒤 사라지는 일을 여러 번 경험했습니다.
부동산은 자동차나 가전제품처럼 같은 상품을 다시 주문할 수 있는 시장이 아닙니다.
같은 지역, 같은 층수, 같은 방향, 같은 가격의 집은 사실상 존재하지 않습니다.
그래서 어느 순간부터는 시장을 분석하기보다 “내가 정말 이 집에서 살고 싶은가?”를 더 중요하게 생각하게 되었습니다.
최종 결정은 결국 숫자보다 생활에 가까운 이유에서 이루어졌습니다.
매일 걸어 다닐 거리, 주변 환경, 생활 편의시설, 그리고 이 동네에서 살아가는 모습을 상상할 수 있는지가 더 중요했습니다.
집값보다 더 기억에 남는 비용들
일본에서 집을 사면서 처음 알게 된 사실 중 하나는 집값만 준비해서는 안 된다는 점입니다.
아래는 매입 시 일반적으로 발생하는 부대비용입니다.
| 항목 | 내용 |
|---|---|
| 중개수수료 | 매매가의 약 3% + 6만 엔 + 소비세 |
| 등기 비용 | 사법서사 보수 + 등록면허세 |
| 부동산 취득세 | 취득 후 수개월 내 납부 |
| 이사 비용 | 시기와 거리에 따라 크게 차이 남 |
처음에는 집 가격만 보게 되지만 실제 계약 단계에서는 예상하지 못했던 비용들이 하나씩 등장합니다. 대략 매입가의 5~8% 수준을 부대비용으로 따로 준비해 두는 것이 현실적입니다.
저의 경우는 계약 직전까지 예상 비용을 여러 번 다시 계산했습니다.
특히 처음 집을 사는 사람이라면 부대비용을 충분히 고려해 두는 것이 좋다고 생각합니다.
2년간 매물을 지켜보며 배운 것
집을 매입하기 전 약 2년 동안 꾸준히 매물을 지켜봤습니다.
부동산 사이트를 확인하고, 거래 사례를 찾아보고, 관심 지역을 직접 걸어 다녔습니다. 처음에는 단순히 가격만 비교했지만 시간이 지나면서 제가 원하는 것이 무엇인지 조금씩 알게 되었습니다.
흥미로웠던 점은 결국 가장 중요한 결정 요소가 가격이 아니었다는 것입니다.
어떤 동네에서 살고 싶은가, 어떤 일상을 보내고 싶은가가 더 중요했습니다.
외국인으로 일본에서 집을 산다는 것은 단순히 부동산을 취득하는 행위가 아니었습니다. 이 나라에서 앞으로도 살아갈 것인지 스스로에게 묻는 과정에 가까웠습니다.
계약서에 서명하는 순간보다도, 열쇠를 받고 처음 집 안에 들어갔던 순간이 더 기억에 남습니다.
그때 비로소 “이제 정말 일본에서 살아가고 있구나”라는 실감이 들었습니다.
한국과 일본의 부동산 제도는 분명 다르지만, 결국 집을 선택하는 사람의 마음은 비슷한 것 같습니다. 누구나 자신이 편안하게 살아갈 공간을 찾고 싶어 하기 때문입니다.
이 글은 도쿄 니혼바시에서 실제로 콘도를 매입한 개인 경험을 바탕으로 작성한 기록입니다. 부동산 매입 가능 여부, 대출 조건, 세금, 부대비용, 외국인 심사 기준은 재류자격·고용 형태·금융기관·물건 조건에 따라 달라질 수 있습니다. 실제 계약 전에는 부동산 중개사, 금융기관, 사법서사 등 전문가와 최신 조건을 확인하시기 바랍니다.
그래도 다시 산다면
일본에서 집을 산다는 것은 생각보다 복잡한 과정입니다.
특히 외국인이라면 언어, 서류, 대출 심사 등 추가로 준비해야 할 것들도 있습니다.
하지만 불가능한 일은 아닙니다.
오히려 충분한 시간을 가지고 지역을 이해하고, 자신의 생활 방식을 고민하는 과정이 더 중요하다고 생각합니다.
집은 단순한 자산이 아니라 매일 돌아오는 장소입니다.
만약 일본에서 장기적으로 살아갈 계획이 있다면, 가격뿐 아니라 “어떤 삶을 살고 싶은가”도 함께 고민해 보시기를 권하고 싶습니다.
매입을 고민하는 분께
외국인도 일본에서 집을 살 수 있다. 단, 자금 조달 방식은 고용 형태와 체류 자격에 따라 달라질 수 있으므로 일찍 확인하는 것이 중요하다.
- 이런 분께 추천: 일본에서 집 매입을 구체적으로 고민하는 외국인 / 부대비용과 절차를 미리 파악하고 싶은 분
- 핵심 포인트:
- 외국인 매입은 법적으로 가능하지만, 주택론 심사는 고용 형태와 체류 자격에 따라 조건이 달라짐
- 부대비용은 매입가의 5~8% 수준으로 별도 준비 필요
- 가격보다 생활 동선, 동네 분위기, 매일 걸을 거리가 장기적으로 더 중요할 수 있다
- 결정까지 걸린 시간: 약 2년간 매물을 지켜본 뒤 결정했고, 그 관찰 기간이 가장 중요한 준비였습니다
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